Hipotik dan Hak Tanggungan

Kelompok 2:

1.      Eko Waluyo               102323047

2.      Alfa Riska N.L          102323055

3.      Lifi Putri .A               102323062

4.      Afriyanti                    102323067

5.      Sri Atun Chasanah   102323087

I.                   Pengertian Hipotik

Salah satu hak kebendaan sebagai jaminan pelunasan hutang adalah hipotik. Hipotik di atur dalam buku II KUH Perdata Bab XXI Pasal 1162 sampai dengan 1232. Sejak diberlakukannya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT) mak Hipotik atas tanah dan segala benda-benda uang berkaitan dengan benda dengan tanah itu menjadi tidak berlaku lagi. Namun diluar itu berdasarkan Undang-Undang Nomor 15 Tahun 1992 Tentang Penerbangan, Hipotik masih berlaku dan dapat dijaminkan atas kapal terbang dan helicopter. Demikian juga berdasarkan Pasal 314 ayat (3) KUH Dagang dan Undang-Undang No. 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran, Kapal Laut dengan bobot 20m³ ke atas  dapat dijadikan jaminan Hipotik. Oleh karena itu di dalam tulisan ini Hipotik yang bersumber dari KUH Perdata Barat sengaja disinggung sekedaernya saja hanya sebagai latar belakang atau pebanding dengan Hak Tanggungan menurut UUHT.

Di dalam pasal 1162 KUH Perdata Hipotik diartikan sebagai :

Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan.Pasal 1168 KUH Perdata menyatakan lebih lanjut sebagai berikut :

Hipotik tidak bisa diletakkan selain oleh siapa yang berkuasa memindah tagankan benda yang di bebani. Sedangkan pasal 1171 KUH Perdata mengatakan : Hipotik hanya dapat diberikan dengan suatu akta otentik, kecuali dengan hal-hal yang dengan tegas ditunjuk oleh Undang-Undang. Kemudian Pasal 1175 sebagai berikut : Hipotik hanya dapat diletakkan atas benda-benda yang sudah ada. Hiopotik atas benda-benda yang akan ada di kemudian hari adalh batal. Selanjutnya Pasal 1176 KUH Perdata dinyatakan sebagai berikut: Suatu Hipotik hanyallah sah, sekedar jumlah uang untuk mana ia telah diberikan, adalah tentu dan ditetapkan di dalam akta.

Berdasarkan bunyi-bunyi pasal tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa unsur-unsur dari jaminan hipotik adalah sebagai berikut:

a.       Harus ada benda yang dijaminkan .

2. bendanya adalah benda tidak bergerak.
3. dilakukan oleh orang yang memang berhak memindahtagankan benda jaminan.
4. ad jumlah uang tertentu dalam perjanjian pokok dan yag ditetapkan dalam suatu akta.
5. diberikan dengan suatu akta otentik.
6. bukan untuk dinikmati atau dimiliki, namun hanya sebagai jaminan pelunasan hutang saja.

Namun jika hutangnya bersyarat ataupun jumlahnya tidak tertentu, maka pemberian Hipotik senantiasa adalah sah sampai jumlah harga takiran, yang para pihak diwajibkan menerangkan di dalam aktanya (Pasal 1176 ayat (2)) KUH Perdata.

Batasan Hipotik

Di dalam pasal 1162 KUH Perdata Hipotik diartikan sebagai : Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan.

Beda dengan gadai untuk hipotik Undang-Undang tidak memberikan definisi secara terperinci. Bila hendak di perinci lebih lanjut, maka akan berbunyi sebagai berikut:

1.      Hak kebendaan yang di peroleh seorang berpiutang.

2.       Suatu barang tidak bergerak.

3.      Yang memberikan kekuasaan bagi si bberpiutang itu untuk mengambil pelunasan dari hasil eksekusi barang tersebut secara didahulukan dari pada orang-orang berpiutang lainnya, dengan kekecualian biaya untuk melelang barang tersebut, (biaya mana harus didahulukan) biaya yang telah dikeluarakan untuk menyelamatkan barang tersebut dan utang-utang fiscal, biaya-biaya dan utang-utang mana yang harus didahulukan.

II.                HAK TANGGUNGAN

Dalam Pasal 1 ayat (1) UUHT dinyatakan bahwa Hak Tanggungan adalah Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksuddalam Undang-Undang PokokAgraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,untukpelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.Beranjak dari definisi di atas, dapat ditarik unsur pokok dari hak tanggungan,sebagai berikut:

1.      Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.

2.      Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA.

3.      Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah)saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.

4.      Utang yang dijamin adalah suatu utang tertentu.

5.      Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentuterhadap kreditor-kreditor lain.

Definisi mengenai hipotek sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1162 KUH Perdata Dalam Pasal 2:

“Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain”.

Prinsip-prinsip Dasar hak Tanggungan Atas Tanah

a.       Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas tanah harus dilakukan melalui akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.

b.      Hak-hak atas tanah yang dapat diletakkan hak Tanggungan di atasnya adalah: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan hak milik atas satuan rumah susun.

c.       Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan:

1.      surat pengantar dari PPAT.

2.      surat permohonan pendaftaran.

3.      identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan.

4.      sertifikat asli hak atas tanah.

5.      lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

6.      salinan APHT (untuk lampiran sertipikat Hak Tanggungan).

7.      Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila dilakukan melalui kuasa.

d.      Hak Tanggungan dapat beralih atau dialihkan: karena adanya cessie, subrogasi, pewarisan, atau penggabungan serta peleburan perseroan.

e.       Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan Hak Tanggungan:

1.      sertipikat asli Hak Tanggungan.

2.      akta cessie atau akta otentik yang menyatakan adanya cessie.

3.      akta subrogasi atau akta otentik yang menyatakan adanya subrogasi.

4.      bukti pewarisan.

5.      bukti penggabungan atau peleburan perseroan.

6.      identitas pemohon.

Karakteristik Hak Tanggungan

a.       Tidak dapat dibagi-bagi kecuali diperjanjikan lain, maksudnya yaitu bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagian darinya.(pasal 2 ayat 1)

b.      Tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada, maksudnya walaupun objek Hak Tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain.(pasal 7)

c.       Accessoir artinya merupakan ikutan dari perjanjian pokok, maksudnya bahwa perjanjian Hak Tanggungan tersebut ada apabila ada perjanjian pokoknya yang berupa perjanjian yang menimbulkan hubungan hutang piutang, sehingga akan terhapus dengan hapusnya perjanjian pokoknya.(pasal 10 ayat 1)

d.      Asas spesialitas,yaitu bahwa unsur-unsur dari Hak Tanggungan tersebut wajib ada untuk sahnya akta pemberian Hak Tanggungan, misalnya mengenai subyek,obyek, maupun hutang yang dijamin.(pasal 11 ayat 1) dan apabila tidak dicantumkan mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demi hukum.

e.       Asas publisitas, yaitu perlunya perbuatan yang berkaitan dengan Hak Tanggungan ini diketahui pula oleh pihak ketiga dan salah satu realisasinya yaitu dengan cara didaftarkanya pemberian Hak Tanggungan tersebut.(pasal 13 ayat 1)

III.             Perlindungan Nasabah

Lembaga perbankan adalah lembaga yang mengandalkan kepercayaan masyarakat. Dengan demikian guna tetap mengekalkan kepercayaan masyarakat terhadap bank, pemerintah harus berusaha melindungi masyarakat dari tindakan lembaga, ataupun oknum pegawai bank yang tidak bertanggung jawab dan merusak sendi kepercayaan masyarakat terhadap lembaga perbankan, maka hal tersebut merupakan suatu bencana bagi ekonomi negara secara keseluruhan dan keadaan tersebut sangat sulit untuk dipulihkan kembali.

Melihat begitu besarnya risiko yang dapat terjadi apabila kepercayaan masyarakat terhadap lembaga perbankan merosot, maka tidak berlebihan apabila usaha perlindungan konsumen jasa perbankan mendapat perhatian yang khusus. Dalam rangka usaha melindungi konsumen secara umum sekarang ini telah ada undang-undangnya yaitu UU no.8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Undang-undang tersebut dimksudkan untuk menjadi landasan hukum yang kuat untuk pemerintah maupun masyrakat itu sendiri secara swadaya untuk melakukan upaya pemberdayaan konsumen. Dalam rangka pemberdayaan konsumen, jasa perbankan, maka Bank Indonesia sebagai bank sentral yang bertanggung jawab sebagai pelaksana otoritas moneter sangat diharapkan sekali mempunyai kepedulianya.

Dengan berlakunya UU no8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberikan konsekuensi logis terhadap pelayanan jasa perbankan. Pelaku usaha jasa perbankan oleh karenanya dituntut untuk :

a.       Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.

b.      Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan jasa yang diberikanya.

c.       Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif.

d.      Menjamin kegiatan usaha perbankanya berdasarkan ketentuan standar perbankan yang berlaku.

Tuntutan di atas merupakan hal yang wajar dalam rangka menjalankan kehati-hatian di bidang jasa perbankan, para pelaku usaha perbankan memang harus mempunyai integritas moral yang tinggi.

IV.             Perbedaan Hipotik dan Hak Tanggungan      

Dari sifat-sifat Hak Tanggungan seperti di atas, pada dasarnya hampir sama dengan sifat-sifat hipotik, tetapi ada pula ciri yang cukup berbeda seperti jangka waktu yang ketat dalam pemenuhan asas spesialitas dan publisitas dalam rangka mengikat pihak ketiga dan lebih memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan juga lebih mudahnya serta adanya kepastian pelaksanaan eksekuisinya.

            Beberapa ketentuan yang berbeda terutama di dalam hal tata cara pembebanan dan pendaftarannya, diantaranya:

1.      Adanya kepastian penetapan suatu batas maksimum pengajuan pendaftaran

2.      Pembatasan masa berlaku surat kuasa membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang hanya satu bulan dan harus dengan notaris

3.      Sanksi administratif kepada pejabat pembuat akta tanah yang terlambat mengirimkan akta pemberian Hak Tanggungan

4.      Untuk memudahkan dan menyederhanakan pelaksanaan bagi kepentingan pihak-pihak kepada ketua pengadilan Negeri

5.      dan ketentuan lainnya